پیش بینی قیمت مسکن؛ همگام با تورم، فاقد قدرت جهش! | دلایل کاهش سرعت تقاضا‌های سفته‌بازانه

به گزارش می‌متالز، با نزدیک شدن به روز‌های پایانی سال به نظر می‌رسد بازار مسکن نیز همانند سایر بازار‌های موازی ولو دیرتر به فکر افزایش قیمت بیافتد. اگر چه نمی‌توان اینطور استنباط کرد که بازار مسکن خود به تنهایی و حتی اگر تقاضای مسکن وجود نداشته باشد قصد افزایش دارد بلکه باید اینطور عنوان شود که مسکن چه بخواهد چه نخواهد وارد رشد قیمت مسکن و نه جهش قیمت خواهد شد؛ بنابراین گزارش، اگر چه در طول دهه‌های اخیر قیمت مسکن همواره در مقاطع زمانی متناوب با افزایش رو به رو بوده و در برخی مواقع نیز جهش داشته است؛ اما طی سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ با جهش هفت برابری روبه‌رو شد.

اگر نگاه کوتاهی به گزارش مرکز آمار ایران که هفته گذشته منتشر شد بیاندازیم این گزارش نشان می‌دهد که قیمت مسکن در کشور طی دی ماه امسال در مقایسه با دی ماه سال گذشته ۳۹.۵ درصد افزایش یافته است بنابراین وضعیت مسکن در ایران به گونه‌ای می‌توان گفت بحرانی شده است چرا که اکنون سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار‌های شهری بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است درحالی که متوسط جهانی این شاخص فقط ۱۸ درصد است!

البته باید به این موضوع نیز اشاره کرد که در کشور تعداد خانوار‌ها کمتر از تعداد واحد‌های مسکونی است و مساله بخش مسکن تولید مسکن و سمت عرضه نیست و در بخش مسکن مساله کشور تقاضا است.


«امید حاجی‌مقدم» کارشناس بازار سرمایه معتقد است: بحران مسکن در ایران ابعاد چندگانه دارد؛ از یک‌سو طی سال‌های اخیر ساخت‌وساز افت قابل‌توجهی داشته و از سوی دیگر هرچه ساخته می‌شود، به دلیل فقدان ابزار‌های تنظیم‌گر مالیاتی، توسط تقاضا‌های سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بلعیده می‌شود. طبق آمارها، در سال ۱۳۶۵ فقط ۲۵ درصد از تقاضا‌ها در بازار مسکن مناطق شهری ایران تقاضا‌های سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بوده؛ اما این میزان امروز در کلان‌شهر‌های کشور به ۷۰ تا ۷۵ درصد از کل معاملات مسکن رسیده است.

طبق آمارها، در سال ۱۳۶۵ فقط ۲۵ درصد از تقاضا‌ها در بازار مسکن مناطق شهری ایران تقاضا‌های سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بوده؛ اما این میزان امروز در کلان‌شهر‌های کشور به ۷۰ تا ۷۵ درصد از کل معاملات مسکن رسیده است.

اما اگر بخواهیم آینده بازار مسکن حداقل تا پایان سال جاری را پیش بینی کنیم باید گفت که قیمت مسکن احتمالا تا پایان سال افزایش خواهد داشت، اما اینکه جهش را تجربه کند باید گفت هرگز این جهش رخ نخواهد داد. اگر چه افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کنار سایر عوامل مهم دیگر در هزینه ساخت مسکن یعنی افزایش قیمت زمین موجب کاهش ساخت و ساز بخش خصوصی و سرمایه‌گذاری این بخش در مسکن شده است، اما مهمترین دلیل در رشد قیمت مسکن تا پایان سال نوسانات نرخ ارز و رشد تورم عمومی است.


«ایرج رهبر» دبیر کانون سراسری انبوه سازان نیز در پاسخ به این پرسش که قدرت خرید متقاضیان به شکل قابل توجهی کاهش یافته است آیا باز هم می‌توان رشد قیمت مسکن را متصور بود؟ می‌گوید: کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن در طی سال‌های اخیر به شکل قابل توجهی کاهش یافته است و متاسفانه نه سیستم بانکی و نه سایر اهرم‌های تقویت کننده بخش تقاضا نتوانسته اند در این سال‌ها این وضعیت را ترمیم کنند. به هر صورت نمی‌توان با قاطعیت هم گفت که قیمت مسکن بیشتر از نرخ‌های فعلی افزایش پیدا خواهد کرد، اما اگر ظرفیت و توان خرید متقاضیان اجازه می‌داد، قیمت مسکن بیشتر از این نرخ‌های کنونی افزایش پیدا می‌کرد.

قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین باشد نمی‌تواند در مقابل افزایش قیمت مسکن و هماهنگ با تورم پیش برود؛ بنابراین به دلیل قدرت خرید متقاضیان این بازار نتوانسته همگام با تورم پیشروی کند

وی با اشاره به اینکه قدرت خرید متقاضیان کاهش یافته و به همان دلایلی که اعلام کردم نمی‌تواند بیشتر از این ارتقاء پیدا کند ادامه داد: به هر حال وقتی قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین باشد نمی‌تواند در مقابل افزایش قیمت مسکن و هماهنگ با تورم پیش برود؛ بنابراین به دلیل قدرت خرید متقاضیان این بازار نتوانسته همگام با تورم پیشروی کند؛ لذا این وضعیت تا زمانی که ما بتوانیم به تعادل نسبی بین عرضه و تقاضا برسیم که آنهم در سایه تولید میسر خواهد شد ادامه خواهد داشت.

اکثر کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که بخش مسکن سهم بزرگی در اقتصاد کلان کشور دارد و هر تغییر و تحولی در اقتصاد کلان کشور به وجود بیاید تاثیر قابل توجهی در بازار مسکن خواهد داشت. با توجه به تورمی که بر اقتصاد کشور حاکم است به مراتب از آنجایی که مسکن سهم بزرگی از اقتصاد کشور دارد بر آن تاثیرگذار خواهد بود. هرچند بازار مسکن نسبت به تورم افزایش قیمت نداشته است و عقب‌تر از تورم حرکت کرده است.

داوود بیگی نژاد تحلیلگر مسکن نیز معتقد است که مسکن هنوز به اندازه تورم رشد نکرده است و باید منتظر رشد قیمت مسکن باشیم.


پژوهشگر حوزه مسکن با تاکید بر اینکه علیرغم افزایش قیمت مسکن هنوز این بخش از رشد قیمت جا مانده است می‌گوید: بازار مسکن ایران متفاوت از بازار مسکن سایر کشور‌ها یک بازار سرمایه گذاری است و می‌توان گفت مسکن در ایران نه یک کالای مصرفی بلکه یک کالای سرمایه‌ای است. مدت طولانی است که تلاش می‌کنیم بازار مسکن را در ایران همانند سایر کشور‌ها یک بازار مصرفی معرفی کنیم. در صورتیکه در باور مردم ایران این قسمت از بازار نه تنها مصرفی نیست بلکه سرمایه گذاری است.

او ادامه می‌دهد: در تجاربی که مردم به دست آورده اند بازار قابل اطمینانی نتوانستیم برای افرادی که قصد سرمایه گذاری دارند معرفی کنیم و نتوانستیم مردم را به این درجه از اطمینان برسانیم که در بازار‌های دیگر، سرمایه آن‌ها دارای امنیت است. باید تولید مسکن را جدی بگیریم. اما متاسفانه به خاطر نوسانات و اتفاقاتی که رخ داد حاشیه سود ساخت بسیار کاهش یافت. این کاهش حاشیه سود که می‌توانست باعث شود انبوه ساز و سازنده مسکن از بابت ساخت مسکن سود ببرد متاسفانه کاهش یافت و شرایط تهیه زمین، تراکم و ... بسیار سخت شد و موجب شد تا سود ناچیزی برای سرمایه گذار در حوزه مسکن باقی بماند.

یکی از بازار‌های جا مانده از تورم، مسکن است و این به هیچ وجه جای خوشحالی نه برای مشاوران املاک و نه سازنده‌ها ندارد. چون واقعیت نکته منفی این موضوع این است که علیرغم اینکه بازار مسکن از رشد قیمت جا مانده است مردم می‌دانند که این بازار که می‌خواهد شروع به حرکت کند در سال‌های قبل مردم خواهان خرید می‌شدند و علاقمند به سرمایه گذاری می‌شدند، اما امروز مردم مشاهده گر هستند

بیگی نژاد معتقد است: یکی از بازار‌های جا مانده از تورم، مسکن است و این به هیچ وجه جای خوشحالی نه برای مشاوران املاک و نه سازنده‌ها ندارد. چون واقعیت نکته منفی این موضوع این است که علیرغم اینکه بازار مسکن از رشد قیمت جا مانده است مردم می‌دانند که این بازار که می‌خواهد شروع به حرکت کند در سال‌های قبل مردم خواهان خرید می‌شدند و علاقمند به سرمایه گذاری می‌شدند، اما امروز مردم مشاهده گر هستند. چرا که قیمت‌ها به قدری افزایش یافته و قدرت خرید کاهش دارد که مردم توانایی خرید ندارند.

به نظر می‌رسد بازار مسکن همین الان هم قفل شده است. یعنی اینکه نه خریدار می‌خرد و نه فروشنده می‌فروشد. قشر خریدار و فروشنده نظاره گر شده اند. خریدار توانایی خرید ندارد و فروشنده هم اطمینانی به فروش ندارد؛ لذا در حال حاضر این بازار مسکن، بازاری کاملا راکد، بی حرکت و بی انرژی است.

اما سوال اساسی این است که وقتی در این روز‌ها و در بازار مسکن هیچ نشانه‌ای از رونق و هجوم تقاضا وجود ندارد چرا باید قیمت مسکن رشد کند؟ آیا می‌توان گفت که این رشد قیمت‌ها نه بخاطر هجوم بخش تقاضا بلکه به خاطر سایر عوامل مثل بانک‌ها و یا رشد قیمت مصالح ساختمانی و تورم عمومی است؟

بیگی نژاد در این خصوص که اگر رشد قیمت مسکن از جانب تقاضا نیست پس به چه دلیل است؟ می‌گوید: تورم مسکن از جانب تقاضا نیست. درخواست کننده نداریم که مسکن را گران کند بلکه سایر عوامل هستند که مسکن را روز به روز گرانتر می‌کند.

به نظر می‌رسد در ماه جاری و ماه آینده معاملات مسکن بیشتر از ماه‌های قبل دچار کاهش و رکود معاملاتی شود. چرا که اکثر فروشندگان، مالکان و سازندگان از فروش مسکن به نوعی برای روشن شدن وضعیت بازار مسکن و قیمت‌ها خودداری و منتظر برای روز‌های آینده خواهند ماند. این انتظار باعث خواهد شد تا قیمت مسکن نه به شکل جهشی بلکه به میزان تورم عمومی رشد کند.

الته با توجه به اینکه در این سال‌ها، دولت برنامه‌ای برای بخش مسکن نداشت، کاهش اقبال بخش خصوصی به ساخت مسکن، عامل مهم دیگری در کاهش تولید مسکن و افزایش چند برابری قیمت‌ها است.

در ماه‌های باقی مانده از سال نمی‌توان انتظار رشد بالایی در بازار مسکن داشت، زیرا اتفاقاتی مثل افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، رشد نرخ دلار و دستمزد‌ها منجر به رشد قیمت‌ها شده است. اما تنها مولفه‌ای که می‌تواند در بازار مسکن تاثیر بگذارد هجوم یکباره سفته بازان است که در طی سال‌های اخیر روند صعودی داشته است، اما با توجه به رکود معاملات مصرفی و عدم فروش مسکن از سوی مالکان و سازندگان بعید به نظر می‌رسد که این بخش نیز بتواند تاثیر بسزایی بر بازار مسکن و قیمت‌ها داشته باشد.

منبع: خبرگزاری بازار